Что ждет рынок недвижимости Анапы в 2023 году – прогнозы экспертов

Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2024 года. Семейная ипотека, по решению федеральных властей, расширена. Расскажем, как это скажется на ценах на недвижимость.

Для рынка жилья 2022 год, по мнению экспертов, был одним из самых непростых за последние несколько лет. На ситуацию влияли как геополитические факторы, так и специфические, в частности ипотека с господдержкой.

Как отмечают специалисты, прогнозы на 2023 год неоднозначные. По мнению одних, решение о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года и расширении семейной ипотеки станет новым импульсом для развития рынка недвижимости. Другие полагают, что программа не окажет стимулирующего эффекта на спрос.

Господдержка и «околонулевая» ипотека

Генддиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что 2020 и 2021 годы были для девелоперов был удачным. А вот в 2022 были уже видны признаки кризиса на рынке.

– В предыдущие два года государство запускало программы, которые поддерживали строительную отрасль и стимулировали спрос на жилье. У многих девелоперов в этот период был большой объем продаж, цены за это время значительно выросли, и многие компании начали большое число новых проектов. Собственно говоря, для девелоперов все складывалось удачно, – сказал он.

По мнению эксперта, с конца 2021 года и в начале 2022-го уже были видны предпосылки для кризисных явлений на рынке недвижимости. В первую очередь это связано с тем, что действующая программа льготной ипотеки перестала оказывать стимулирующий эффект, спрос начал охлаждаться. Кроме того, сказались и геополитические факторы.

– С конца февраля было существенное падение продаж. В некоторых городах этот показатель составлял 80-90%. Летом рынок начал постепенно восстанавливаться, однако осенью снова наблюдалось очень серьезное падение. Сейчас мы не может говорить о том, что оно преодолено. Октябрь, ноябрь и начало декабря не показали серьезных изменений. Люди все еще осторожны и опасаются приобретать недвижимость, поэтому мы видим, что ситуация достаточно сложная, – сказал Илья Володько.

Повлияли на ситуацию и нефискированные ипотечные ставки. В течение года они доходили до 17-18%.

– Сейчас ситуация, конечно, стабилизировалась, обычные ипотечные ставки стали ниже. Тем не менее, это не те минимальные исторические значения, которые мы наблюдали в 2021 году. Это обстоятельство тоже не способствует росту рынка. Поэтому я бы сказал, что сейчас на рынке сохраняется неопределенность, – прокомментировал эксперт.

Гендиректор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко также отмечает сильное влияние на спрос геополитических факторов. Кроме того, рынок зависит от программы ипотеки с господдержкой и финансовый продукт девелоперов – «околонулевая» ипотека.

– На рынок жилья влияли и специфические факторы, в том числе ипотека с господдержкой. Серьезно подстегнула спрос именно «околонулевая» ипотека, которую на рынок внедрили банки и застройщики. Эти меры не дали упасть рынку, подстегнули спрос, а также привели к тому, что сегодня мы видим определенный дисбаланс цен, – сказал он.

Что происходит с ценами на жилье?

Благодаря ипотеке с господдержкой и особенно «околонулевой» ипотеке цены на первичном рынке в Краснодарском крае остались на уровне 2021 года, отмечает гендиректор агентства недвижимости «Аякс».

– Если говорить о ценах на вторичном рынке, где ипотечными продуктами не подстегивали рынок, то в этом сегменте цены довольно серьезно просели. Где-то они упали даже на 15-20%, – сказал Александр Кутченко.

С тем, что изменение динамики цен на первичное жилье в Краснодарском крае менее заметно, согласен и Илья Володько. По его словам, в среднем цена таких сделок, например, в Краснодаре составляла 118-119 тысяч рублей за квадратный метр.

– Формально цены на первичном рынке не снизились, я бы сказал, что они зафиксировались. В то же время в последние два месяца девелоперы запускали акции, повышали процент комиссии по работе с агентами — для девелоперов это является снижением цены. Так вот, если сложить все эти акции и скидки, мы увидим, что в четвертом квартале в среднем падение составило 5-7%. Но это происходит не для потребителя. Таким образом, снижение происходит фактически, но не формально. Это не та ситуация, где мы говорим, что цены на первичном рынке системно снижаются – такого пока еще нет, – считает Илья Володько.

По словам эксперта, на вторичном рынке ситуация по изменению цен более активная: они начали снижаться с весны. С учетом скидок и дисконтов падение составило до 10%.

Как отметил гендиректор компании Macon, начиная с 2020 года на Кубани складывается уникальная ситуация: вторичное жилье стоит меньше, чем первичное.

Как изменилась структура спроса

Геополитические события и последовавшие за ними ограничения, в частности временный запрет на полеты в аэропорты Краснодара, Анапы и Геленджика, повлияли на структуру спроса, говорит Александр Кутченко. По его словам, если раньше покупатели жилья из других регионов составляли до 45-50%, то сегодня этот показатель находится на уровне 25-30%.

Большая часть спроса на рынке недвижимости в регионе формируется за счет приезжих из других районов края. Его также поддерживают те, кто переехал на Кубань из других регионов два, три и пять лет назад. Многие из них сначала покупали однокомнатную квартиру и сейчас стараются улучшить свои жилищные условия, приобрести жилье побольше.

Эксперт Кубанской палаты недвижимости Ольга Долгополова подтверждает, что клиентов из дальних регионов страны стало гораздо меньше. По оценкам ее коллег, количество таких покупателей сократилось на 50-70%.

– Это связано с закрытыми аэропортами. Уменьшилось число покупателей из дальних российских регионов, например из Ханты-Мансийского автономного округа. Сейчас, чтобы приехать к месту будущего проживания, нужно пройти квест: сначала прилететь в Сочи, затем поехать на поезде или автобусе. Но по-прежнему едут клиенты из соседних регионов: это и Ростовская область, и Ставропольский край, – рассказала Ольга Долгополова.

По ее данным, сейчас покупатели из других регионов стали больше интересоваться объектами в сельской местности, стоимость которых не превышает 3 млн рублей. Ольга Долгополова отмечает, что сейчас складывается отложенный спрос. Он превратится в реальный, когда откроют аэропорты.

Неоднозначные прогнозы

15 декабря 2022 года президент России Владимир Путин заявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%. Кроме того, планируется расширить условия семейной ипотеки, напоминает «Деловая газета – Юг». По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи-Кубань» Вадима Камалова, с продлением господдержки строительный, банковский и риелторский бизнесы получают новый импульс для развития.

– Самое важное для рынка недвижимости то, что расширили семейную ипотеку. Если раньше она была доступна для семей с тремя детьми плюс там было ограничение по возрасту, то теперь она распространяется на семьи с двумя детьми до 18 лет, а таких семей порядка 70%. Это очень серьезное влияние на рынок.

Мы прогнозируем, что в следующем году банки выдадут достаточно значительные суммы по ипотечным кредитам – порядка 6 трлн рублей – это будет исторический рекорд. Естественно, это будет способствовать повышенному спросу, а строители получат импульс, что можно рассчитывать на долгосрочную реализацию новых строек, ввод новых проектов, – считает Вадим Камалов.

Эксперт считает, что в целом по стране цены на жилье не будут значительно повышаться. Однако по ряду регионов будет возможен рост.

– Что будет происходить с ценами, будем смотреть. Дело в том, что сейчас предложений достаточно много. Будем наблюдать, каким образом покупатели отреагируют на хорошие условия по ипотеке.

Мы предполагаем, что в связи с этим небольшой рост цен может быть. В целом рынок недвижимости получил новый импульс для развития. Однозначно, мы настроены на продуктивную работу в следующем году, – отметил Вадим Камалов.

В то же время Илья Володько считает, что продление программы льготной ипотеки не окажет существенного влияния на рынок недвижимости региона. По его мнению, предложенные условия позволят государству не прекращать программу, но в то же время не тратить на ее реализацию значительные денежные средства.

– Программу продлили на достаточно долгий срок, увеличив ставку до 8%. Этот уровень является не стимулирующим рынок, а поддерживающим. Дело в том, что в начале 2020 года среднерыночная ставка по выдаче ипотечных кредитов на первичном рынке уже находилась в районе этих значений.

Ставка была бы стимулирующей, если бы она находилась в районе 5%. В этом случае мы могли бы сказать, что она увеличит объем продаж, – сказал эксперт.

При этом эксперт отмечает и позитивные эффекты от продления господдержки. По его мнению, это позволит ценам на недвижимость удержаться на текущем уровне.

– Сейчас у цен на жилье наблюдается нисходящий тренд. Это видно по вторичному рынку в целом по России и по южным регионам. Цены снизились в среднем на 5-7%. Следом может подтянуться и первичный рынок.

Если бы поддержки не было, можно было бы точно сказать, что цены снизились бы в следующем году на 10-12%. В случае отсутствия негативных факторов на рынке программа позволит балансировать ценам на текущем уровне. Однако отрицательная коррекция все равно возможна – в районе 3-6%. Обвала цен в следующем году ждать не стоит, – заключил Илья Володько.

Подготовил Сергей Кудрявцев

Чтобы быть всегда в курсе событий, подписывайтесь на наш Telegram-канал и наши сайты в соцсетях: Одноклассники, ВКонтакте.