Владельцы квартир в анапских новостройках продают их дешевле, чем застройщики

На рынке недвижимости Анапы появилось очень много дольщиков, которые продают квартиры, купленные на ранней стадии строительства домов. Их цены существенно ниже, чем те, что заявляют сами застройщики.

К этому привел резкий рост цен на недвижимость, который наблюдался в предыдущие два года. Серьезный дисконт на рынке жилой недвижимости могут обеспечивать как дольщики-физлица, так и подрядчики, с которыми застройщик рассчитался квартирами, констатирует эксперт НКО «Кубанская палата недвижимости» Ольга Долгополова. Впрочем, иногда, по ее словам, бывают ситуации, когда рекламный ход с выгодной ценой является лишь способом сбора звонков риелторами, которые затем выводят клиента на другие предложения.

Квартиры по цене ниже, чем у девелоперов, сейчас продают дольщики, которые покупали их до повышения цен в начале 2021 года, сообщила руководитель отдела по работе с застройщиками агентства недвижимости «Аякс» Елена Гриценко.

– Если эти люди успели купить жилье по 45-60 тысяч рублей за квадратный метр, продавать им сейчас по 90 тысяч уже выгодно. Ведь у застройщика цены 100-120 тысяч рублей за "квадрат".

Причем, последние продавать дешевле не могут. У них финансовая схема построена по-другому. Там все зависит от проектного финансирования банков. А собственники могут: они и цену собьют, и маржу свою получат, – говорит риелтор.

По ее словам, такой вариант подходит прежде всего покупателям, у которых вся сумму на руках. Гриценко отмечает, что сейчас покупательская способность граждан снизилась, а инвесторы «выбросили» на рынок очень много квартир. И это подталкивает девелоперов к различного рода стимулирующим акциям.

– Если застройщик предлагает такую программу и продажу без первоначального взноса, то покупателю выгоднее работать с ним, поскольку редко у кого есть столь крупные суммы для покупки недвижимости сразу. Совершать покупку с физлицами сложно, потому что ипотечная ставка пока высока, даже несмотря на серьезную уступку, – рассказывает представитель АН «Аякс».

В качестве примера эксперты рынка называют топовые жилые комплексы, где стоимость 1-комнатной квартиры площадью 31,2 кв. м по прайсу от застройщика составляет 14,6 млн рублей, со скидками от того же застройщика (при 100-процентной оплате в июле) – 12,9 млн, а аналогичный объект в том же ЖК на Авито.ру выставлен уже за 8,5 млн рублей.

Представитель одного из крупных застройщиков рассказал «Ъ», что сегодня ипотечные ставки на вторичное жилье находятся на уровне 11-12%, а льготная ставка по программе с господдержкой на приобретение квартир в новостройках – всего 7%.

– Очевидно, что ежемесячный платеж по новостройке будет существенно меньше. При более низкой ставке сокращается переплата по кредиту.

Таким образом, более низкие ежемесячные платежи делают покупку новостройки от застройщика по факту более доступной и комфортной для покупателя. Сейчас многие застройщики субсидируют ипотечную ставку, ее размер может быть снижен до 0,1%. Такой ставки для вторичного рынка нет, – рассказал представитель компании.

Он также добавил, что в рамках поддержки строительной отрасли государство разработало ряд мер по субсидированию ипотечных ставок на строящиеся объекты. Среди самых популярных: господдержка со ставкой 7%, «Семейная ипотека» с господдержкой (4-6%), ипотека для IT-специалистов (5%) и «Дальневосточная ипотека» (1%).

Какие есть риски?

Если покупать квартиру у дольщиков, то желательно привлечь юриста, который знает нюансы подобных сделок и их подводные камни. Ведь в сделках с физлицом есть вероятность приобрести сложный объект. Например квартиру, купленную с использованием средств семейного капитала, но детские доли в которой выделены не были, как того требует закон. Это впоследствии может стать основанием для признания сделки недействительной, ведь госорганы начнут работу по защите интересов детей.

Если же квартира была куплена за счет кредитных средств, то на рынке имеются случаи, когда покупатель гасил кредит продавца в банке, а тот потом отказывался оформлять продажу. В такой ситуации возврат средств возможен только через суд.

По словам юриста адвокатского бюро MIALEGIS Святослава Кодаша, в сделках между физлицами часто бывает (и это сложно представить при прямой покупке у застройщика), что продавцы, стремясь избежать уплаты НДФЛ, склоняют своих покупателей указывать в договоре минимальную стоимость объекта, фактически получая на руки рыночную.

– Это опасно в случае признания сделки недействительной, как по иску продавца или третьих лиц, например его родственников. Тогда несостоявшийся покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. То же самое касается исков арбитражного управляющего в случае банкротства, – отмечает он.

Святослав Кодаш советует покупателям жилья у физических лиц заказать выписку из ЕГРН. Кроме того, стоит проверить в доступных источниках, не находится ли продавец в процедуре банкротства.

Это, по словам юриста, исключит оспаривание сделки с возвратом квартиры. На сайте службы судебных приставов можно проверить, нет ли в отношении продавца исполнительного производства.

Подготовил Сергей Кудрявцев

Чтобы быть всегда в курсе событий, подписывайтесь на наш Telegram-канал и наши сайты в соцсетях: Одноклассники, ВКонтакте.