«Платим за содержание, а насос ремонтируем сами»: коммунальный коллапс дома на Советской, 38 в селе Супсех

 Больше месяца вода подаётся с перебоями: насос забивается известью, ресурса не хватает на всех. А ремонт оборудования, как утверждают люди, они оплачивают из своего кармана. При этом ежемесячно собственники перечисляют управляющей компании (УК) «СфераДом» деньги за содержание и текущий ремонт. Мы решили встретиться с анапчанами и узнать из первых уст обо всём подробно. 

Что нам удалось выяснить?

Итак, в этом доме проживают 49 семей. Кроме того, в здании расположены 9 офисных помещений, 7 из которых находятся в цокольном этаже. Жильцы этого дома существуют в режиме жёсткой экономии воды, а последние полтора месяца её практически нет, причина: насос, качающий из скважины, забивается известковыми отложениями, подача становится нестабильной, а давления не хватает, чтобы поднять воду на верхние этажи. По словам жильцов, каждый раз, когда насос выходит из строя, они вынуждены скидываться на его ремонт — собирают деньги с квартиры, передают оборудование в мастерскую и ждут, пока воду дадут снова. При этом дом находится под управлением ООО «УК "СфераДом"», и собственники ежемесячно платят за содержание и текущий ремонт общего имущества - 21,50 и 1,44 рубля соответственно за квадратный метр. Главный вопрос, который сегодня задают жильцы: почему при наличии регулярных платежей за содержание ключевое оборудование дома ремонтируется за счёт дополнительных сборов?

    Расхождение документов и реальности.

Открытые данные по дому вызывают не меньше вопросов, чем отсутствие воды. В официальной карточке многоквартирного дома указано 32 жилых помещения, тогда как по факту их 49. Также в документах значится 4 этажа, хотя фактически с учётом цоколя, где расположены 7 офисов, можно говорить о 5 этажах. И наконец, в карточке указано центральное холодное водоснабжение, но сами жильцы сообщают, что центральной питьевой воды нет и не было.

По словам жильцов, при вводе дома в эксплуатацию в 2013 году центральный водопровод был заведён. Однако позже, из-за отсутствия документов, дом от центральной сети отключили. С тех пор вода поступает через скважину, которую жильцы называют технической, и её объёма не хватает на всех, не говоря о том, что она имеет к тому же неприятный запах. Это расхождение между документами и реальностью — не просто формальность, потому что от количества квартир, офисов, этажности и площади зависят расчёт платы за содержание, распределение расходов между собственниками, нагрузка на инженерные сети, количество голосов на общих собраниях и ответственность управляющей компании за содержание общего имущества.

УК «СфераДом» взяла дом на обслуживание 1 августа 2022 года. С этого момента у неё должны быть договор управления, полная техническая документация, перечень общего имущества, смета работ и обоснование тарифа. Есть ли они — вопрос, требующий проверки.

Скважина вместо центрального водопровода: законно ли это?

Правила предоставления коммунальных услуг требуют, чтобы холодное водоснабжение было бесперебойным и круглосуточным. Допустимый перерыв составляет не более 8 часов суммарно в течение месяца и не более 4 часов единовременно, за исключением аварий на централизованных сетях. Те же правила устанавливают, что состав и свойства холодной воды должны постоянно соответствовать санитарным нормам, а давление в точке водоразбора в многоквартирном доме должно быть от 0,03 до 0,6 МПа — отклонение не допускается.

Санитарные правила прямо требуют, чтобы качество питьевой воды соответствовало гигиеническим нормативам. При авариях, технических нарушениях или получении лабораторных результатов, указывающих на ухудшение качества воды, организация, эксплуатирующая систему водоснабжения, обязана уведомить Роспотребнадзор и принять меры по устранению нарушений. Однако о скважине, из которой сейчас получают воду жители дома на Советской, 38, неизвестно практически ничего: кто её владелец, есть ли у неё паспорт, проводится ли лабораторный контроль воды, оборудована ли санитарная зона и есть ли законные основания для использования скважины на 49 квартир и 9 офисов. Без ответов на эти вопросы говорить о законном водоснабжении дома не приходится.

    Насос как общедомовое имущество: кто должен его чинить?

Итак, вернёмся на исходную. Самая острая жалоба жителей — насос, который постоянно забивается известью. Не говоря о том, что постоянно приходит в негодность и сантехническое оборудования в самих квартирах, но это, по словам жильцов полбеды. Главное, что на протяжении всего времени ремонта насоса, они оплачивали его восстановление сами: собирали деньги, отдавали в мастерскую и ждали подключения.

    Что входит в платёж 21,50 + 1,44 рубля за квадратный метр?

Плата за содержание жилого помещения по Жилищному кодексу включает управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества. По договору УК обязана выполнять работы и услуги на возмездной основе по управлению домом и надлежащему содержанию, и ремонту общего имущества. Это значит, что платежи в 21,50 рубля за квадратный метр на содержание и 1,44 рубля на текущий ремонт должны быть экономически обоснованной платой за конкретные работы. УК обязана предоставить жильцам договор управления, протокол общего собрания, которым утверждены управляющая компания и размер платы, расчёт тарифа, перечень и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту, акты выполненных работ и осмотров, дефектные ведомости, а также документы по насосу, скважине и системе водоснабжения. Расходы на содержание внутридомовых инженерных систем уже входят в плату за содержание общего имущества, и размер платы должен быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству работ.

Электроэнергия насоса, сломанная дверь и игнорирование заявок.

Жители также отмечают, что платят за электричество как обычный дом, а работа насоса не влияет на цену киловатта — это верно, цена киловатт-часа определяется тарифом, а не наличием насоса. Но проблема в другом. Если насос является общедомовым оборудованием, то электроэнергия, которую он потребляет, должна быть учтена прозрачно. Жильцы вправе знать, есть ли отдельный учёт электроэнергии насоса, кто оплачивает его работу — они или управляющая компания, включены ли эти расходы в плату за содержание, не происходит ли двойной оплаты и почему при наличии тарифа на содержание люди отдельно собирают деньги на ремонт?

Кроме того, жильцы сообщают, что входная дверь в подъезд сломана и постоянно открыта. На фоне того, что в доме проживают пенсионеры, инвалиды и семьи участников СВО, это вопрос безопасности, доступа посторонних, теплопотерь и сохранности имущества. Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества включает контроль состояния и восстановление входных дверей, проверку доводчиков, пружин, целостности дверных заполнений, и при выявлении нарушений управляющая компания обязана провести восстановительные работы. Сломанная дверь — это не вопрос «ждите, когда накопятся деньги», а текущая обязанность управляющей компании.

По словам жильцов, в последнее время УК перестала реагировать на обращения. Если это так, то компания нарушает правила управления многоквартирным домом, которые требуют организации круглосуточной аварийно-диспетчерской службы, обязанной регистрировать заявки и контролировать их выполнение. Установленные сроки таковы: ответ на звонок — не более 5 минут, при отсутствии ответа — обратная связь в течение 10 минут, локализация аварии на водоснабжении — не позднее 30 минут, устранение аварии — не более 3 суток. Если насос регулярно выходит из строя, вода не доходит до квартир, а УК не фиксирует обращения, жильцы вправе требовать журнал заявок, акты аварийных выездов и документы о принятых мерах.

Индивидуальное отопление и социальный аспект.

Жители сообщают, что отопление в доме индивидуальное, и открытая карточка дома также указывает квартирное отопление и квартирное горячее водоснабжение. Это означает, что управляющая компания, скорее всего, не обязана содержать центральную систему отопления, но это не отменяет её обязанностей по содержанию дома в целом. Если в доме есть общие вентиляционные каналы, газовое и электрическое оборудование, насосное оборудование, общие инженерные коммуникации, подвалы, подъезды и двери — всё это должно обслуживаться по установленным правилам.

  По словам самих жителей, в доме проживает много пожилых людей, инвалидов, а также родителей участников специальной военной операции. Для таких людей регулярное отсутствие воды — это не бытовая неприятность, а невозможность нормально помыться, приготовить еду, постирать и обеспечить санитарные условия. В такой ситуации как мы писали выше, УК обязана организовать не разовый ремонт, а полноценное техническое решение: диагностику воды и оборудования, профилактику, фильтрацию, регламент обслуживания, запасные элементы и понятную схему аварийного реагирования.

Главный вопрос к управляющей компании.

Почему жители дома, ежемесячно оплачивающие содержание и текущий ремонт, вынуждены отдельно собирать деньги на ремонт насоса, который обеспечивает водой весь дом? И второй, ещё более серьёзный вопрос: почему дом, который в открытых данных указан с центральным холодным водоснабжением, фактически пользуется технической водой из скважины, причём этой воды не хватает? Ответы должны быть не в телефонном разговоре, а в документах: договоре управления, перечне общего имущества, технической документации, актах, сметах, протоколах собраний и лабораторных анализах воды. Пока этих документов нет у жильцов на руках, ситуация на Советской, 38 остаётся не частной поломкой, а системным коммунальным провалом, за который платят самые незащищённые жители дома — пенсионеры, инвалиды и семьи военнослужащих.