Спор на миллиард: мэрия Анапы запрещает возводить дома на сельхозземлях в Сукко

Мэрия Анапы аннулировало проект планировки двух земельных участков в районе Сукко, так как они являются сельскохозяйственными, а на них собираются строить жилье. Владелец территорий – ООО «Мегаполис» – оспаривает это решение в судах.

Тяжба ведется с переменным успехом. Последняя информация такова, что Анапский городской суд отказал компании в разрешении застройки. Но есть и другая тяжба – по второму участку. Если «Мегаполис» (аффилированн с холдингом «Евраз») выиграет оба процесса, его выручка от продаж участков может составить почти 1 млрд рублей.

Из судебных материалов следует, что речь идет об участке площадью 26 га. Ранее он принадлежал агрофирме «Кавказ», но теперь его собственником является «Мегаполиса». Тем не менее, участок относится к землям сельхозназначения.

Началась эта история в 2013 году. Тогда администрация Анапы согласовала проект планировки, предусматривающий использование территории для дачной застройки. Кроме того, там должны были возвести объекты обслуживания и инженерной инфраструктуры.

После этого в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были внесены изменения. Согласно им участок был отнесен к территориальной зоне с разрешенным возведением садовых и жилых домов.

Скорее всего, речь идет о стандартной схеме – "делать деньги… не из воздуха, а из земли". Приобретается большой участок, потом дробится на мелкие, которые и продаются частникам под застройку. Их стоимость при этом вырастает в разы.

Однако в 2021 году ситуация изменилась. Специалисты администрации Анапы провели проверку ранее принятых нормативных актов и выявили противоречие между ПЗЗ и генпланом. Согласно этому документу, участок в Сукко, принадлежащий «Мегаполису», относится к землям садоводства. Строительство жилья там не допускается.

После этого постановление 2013 года о согласовании проекта планировки было отменено, а правила землепользования скорректированы. В результате Росреестр отказался регистрировать дачные участки, принадлежащие «Мегаполису». Компания обратилась в суд, заявив, что не может реализовать недвижимость и несет убытки.

Анапский городской суд изучил доводы ООО «Мегаполис», в удовлетворении его требований отказал. При этом было указано, что генплан как является основополагающим документом территориального планирования. И он считается первичным по отношению к правилам землепользования.

<...>

ООО «Мегаполис», как и следовало ожидать, не удовлетворился этим решением. Компания обжаловала решение в апелляционной инстанции. Дата слушания еще не назначена.

Между мэрией Анапы и ООО «Мегаполис» продолжается еще одна аналогичная тяжба. Там уже речь идет об участке площадью 33 га.

Вопрос был рассмотрен Анапским городским судом, который изначально вынес решение в пользу муниципалитета. Краснодарский краевой суд оставил его без изменений, а вот кассационная инстанция отменила вердикт. Иск ООО «Мегаполис» отправлен на новое рассмотрение.

По оценке участников рынка, из общей площади 59 га на двух участках в пригороде Анапы под застройку могут быть проданы около 42 га. Оставшуюся территорию займут дороги и инфраструктура.

Средняя стоимость одной сотки под дачи — 200-250 тысяч рублей. Таким образом, «Мегаполис» рассчитывал выручить от 840 млн до 1 млрд рублей.

Напомним, что схожая ситуация сложилась в отношениях между мэрией Анапы и поселком «Златоград» в Варваровке. Как уже писал «Блокнот», в 2014 году собственники земельного массива добились изменения вида его использования – с сельхозземель на ИЖС. Затем раздробили его на мелкие участки и начали массово их продавать под коттеджную застройку.

Однако в 2020 году прокуратура усмотрела в манипуляциях с категорией земель нарушение законодательства. Постановление об изменении зонирования было отменено.

Сейчас между сторонами идет судебная тяжба. Мэрия Анапы добивается сноса элитного коттеджного поселка. А вот владельцы участков требуют разрешить им возводить в Варваровке доме. А пока суд да дело, продажи участков в «Златограде» под коттеджи продолжаются.

И вообще, в последнее время власти Анапы, впрочем, как и всего Краснодарского края, последовательно занимаются возвратом в сельскохозяйственный оборот земель под садами и виноградниками.

«Речь не идет об изъятии, но владельцам сельхозугодий дают понять — используйте участки по назначению, строить здесь жилье нельзя», — говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко.

По мнению Ольги Анисимовой, исполнительного директора АО «Центр по работе с проблемными активами», компании «Мегаполис» вряд ли удастся отменить постановление муниципалитета.

«Все планы застройки должны соответствовать генплану, при установлении противоречий суды отменяют ранее выданные разрешения. На наш взгляд, такая практика нарушает права застройщиков, в частности, в данном случае проект был заблаговременно согласован, расходы на выполнение проектных работ понесены. Чтобы избежать таких ситуаций, застройщикам следует в самом начале работы инициировать внесение изменений в генплан», — комментирует юрист в разговоре с корреспондентом «Ъ».

Справка «Блокнота»:

ООО «Мегаполис» зарегистрировано в Москве в 2009 году, основной вид деятельности — подготовка к продаже собственного недвижимого имущества.

Выручка в 2021 году — 372 млн рублей, чистая прибыль — 219 млн рублей. Основной владелец — ООО «Эр-Си-Пи», учрежденное компанией «Инвест АГ», 49% долей которой принадлежат президенту российского холдинга «Евраз» Александру Абрамову (данные kartoteka.ru).

Подготовил Сергей Кудрявцев

Чтобы быть всегда в курсе событий, подписывайтесь на наш Telegram-канал и наши сайты в соцсетях: Одноклассники, ВКонтакте.