В Анапе резко вырос спрос на вторичное жилье – «первичка» слишком дорогая

Стоимость квадратного метра в новостройках Анапы достигла исторического максимума – 179 тысяч рублей. Дороже на Кубани только квартиры в Сочи – 490 тысяч за «квадрат».

При этом, в Новороссийске стоимость жилья исчисляют из суммы в 149 тысяч рублей за кв. м., в Краснодаре – из 146 тысяч. Таковы данные аналитиков агентства Macon.

Заметим, что речь идет о средних ценах. В зависимости от качества жилья, местоположения и прочих факторов стоимость «квадрата» может сильно разниться.

Можно сказать, что цены в новостройках Кубани достигли своего исторического максимума. Вполне ожидаемо, что на этом фоне резко вырос спрос на жилье на вторичном рынке. Оно, во-первых, уже готовое – покупай и въезжай. А во-вторых, оно дешевле.

Но уже дорожает. И, по мнению экспертов, рост цен продолжится. Влияет на это, конечно, повышающийся спрос.

Будут ли цены расти и дальше?

Что же касается «первички», то цены выросли до исторического максимума именно из-за высокого спроса. Обеспечивается он, в основном, со стороны переезжающих на юг из других регионов РФ. Плюс дешевая ипотека и другие условия застройщиков.

Руководитель отдела первичного рынка и зарубежной недвижимости ЖИЦ «Каян» Инна Грибанова констатирует, что высокий спрос на новостройки обеспечивается относительно низкими процентными ипотечными ставками, что, в свою очередь, дает относительно небольшой ежемесячный платеж. Сейчас покупатель может уложиться в 17-25 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру в новом доме.

Плюс — застройщики предлагают ипотеку без первоначального взноса, что является достаточно популярным инструментом для покупки «первички». «Не имея денег на первоначальный взнос или имея в наличии только средства материнского капитала, покупатели могут себе позволить купить квартиру в новостройке, несмотря на ее относительно высокую стоимость», — говорит госпожа Грибанова.

Директор федеральной риэлторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов считает, что рынок «первички» замер в ожидании льгот на ипотеку с господдержкой на вторичное жилье. «Льготная ипотека была введена для поддержки семей, а в итоге она поддержала застройщиков. Но цель ее именно в доступности жилья. Льготы по ипотеке привели к тому, что разогнали цены за счет повышенного спроса. И вот сейчас на рынке новостроек происходит стагнация.

Это связано с тем, что человек приходит на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос. А новостройка — это не здесь и сейчас, поэтому людей, которые могут себе позволить снимать квартиру и платить ипотечный кредит в ожидании, когда уже застройщик введет в эксплуатацию его жилье, стало кратно меньше», — говорит господин Камалов.

Чтобы преодолеть стагнацию на рынке первичной недвижимости, застройщики, по мнению Вадима Камалова, должны снижать цену. Но они этого не делают: во-первых, не хотят терять маржу, а во-вторых, строительные компании зависят от финпланов, которые им подписывали банки, когда выдавали проектное финансирование.

Гендиректор АН «Аякс» Александр Кутченко считает, что спрос на объекты эконом-класса подстегнули «херсонские» сертификаты, на которые переселенцы купили достаточно большое количество квартир с низкими ценовыми показателями. Это и привело к повышению спроса на вторичное жилье.

По мнению госпожи Грибановой, скорее всего, по Краснодару и черноморскому побережью цена на недвижимость в ближайшее время снижаться не будет. Это, по ее словам, связано с тем, что спрос на жилье не прекращается. Риелтор констатирует, что сегодня 95% всех сделок у застройщиков совершается при помощи ипотеки, а люди с наличными средствами идут в основном на вторичный рынок.

В Анапе спрос сохранился, а ввод жилья упал в 5 раз

Рынок недвижимости в Анапе эксперты считают перспективным. Хотя в последнее время ситуация немного осложнилась в силу нехватки мощностей инженерных коммуникаций города. Так, по данным Macon, на начало 2023 года в городе насчитывалось только 16 жилых проектов, в стадии строительства находилось 348 тысяч кв. м многоквартирного жилья.

«В прежние годы предложение Анапы было преимущественно сформировано классическими жилыми комплексами стандарт- и комфорт-классов. Но за последние несколько лет девелопмент сместился в сторону курортного формата: появился ряд проектов, ориентированных в первую очередь на временное проживание. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Анапе составляет 179 тысяч рублей, за пять лет ее значение увеличилось в 3,3 раза, а пик роста пришелся на 2021 год. Главной причиной роста цен стало сужение объема предложения при сохранении спроса», — комментирует директор по исследованиям компании Macon Ольга Змиевская.

По ее словам, пик спроса в Анапе пришелся на 2018 год, когда на первичном рынке было продано свыше 10 тысяч квартир. Но с тех пор динамика числа сделок была отрицательной, а по итогам 2022 года показатель опустился ниже 2 тысяч сделок. Главная причина, по мнению аналитика Macon — сокращение предложения на рынке. «Ограничение девелоперской активности привело к сокращению емкости рынка Анапы в пять раз за последние пять лет. Рынок мал и потому крайне чувствителен к выходу каждого нового проекта», — говорит эксперт.

Инна Грибанова отмечает, что Анапа — перспективный город для покупки жилья. «В Анапу переезжают либо семьи с детьми, либо пенсионеры. Но есть план развития "Новой Анапы", а также там до сих пор действует мораторий на точечную застройку — все это будет играть на рост цены жилья», — отмечает риелтор «Каяна».

Вадим Камалов считает, что в Анапе начали разгонять рынок перспективы строительства «Новой Анапы». «Жилье в этом миллиардном проекте строить точно не будут. Возможно, апартаменты, но отмена нулевого НДС на строительство апарт-отелей очень сильно скорректирует планы застройщиков. Это автоматически на 20% удорожает апартаментную недвижимость», — говорит директор «Этажи-Кубань» порталу «Ъ».

Ранее «Блокнот» писал, что гостиничный номерной фонд в Анапе в ближайшие годы увеличится вдвое. И это не учитывая крупные инвестпроекты, такие как «Новая Анапа».

Подготовил Сергей Кудрявцев

Чтобы быть всегда в курсе событий, подписывайтесь на наш Telegram-канал и наши сайты в соцсетях: Одноклассники, ВКонтакте.