Коттедж или квартира – цены в Анапе почти сравнялись

Стоимость жилья в коттеджных поселках на юге России практически сравнялась с ценами на квартиры комфорт-класса. Выбор в пользу первых чаще делают семьи с детьми. При этом особенно популярны коттеджи на черноморском побережье – например, в Анапе.

Эксперты считают, что этот сегмент продолжит рост и в ближайшие годы. Того же ожидают и риелторы. Но юристы предупреждают о непредсказуемых рисках приобретения коттеджей на курортных территориях.

Последние лет 15 число проектов по созданию коттеджной недвижимости росло достаточно активно. Последние пять лет спрос увеличился. Если говорить о курортной зоне, в том числе, Анапе, то количество реализуемых здесь проектов измеряется несколькими сотнями. Это достаточно большое количество, рассказывает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько.

По его словам, спрос на коттеджную недвижимость на юге был всегда, потому что здесь люди больше склонны к приобретению индивидуального жилья, особенно в курортных зонах. Но долгое время развитие таких рынков тормозилось из-за неправильных действий девелоперов. Как правило, это были маленькие компании одного проекта и индивидуальные предприниматели.

«Поначалу они что-то строили, не имея особых финансовых ресурсов, опыта, понимания потребительских предпочтений. И очень многие проекты в период 2005–2015 годов были неуспешны, потому что коттеджное строительство, в частности в курортных зонах, было достаточно дорогим. Девелоперы думали, что, поскольку недвижимость дорогая, ее должны покупать богатые, поэтому обязательно нужно строить очень большие дома. И они очень долго строили коттеджи по 360-400 кв м. Бюджеты покупки получались огромными, это существенно ограничивало спрос», — рассказал эксперт.

Он отмечает, что в последние годы на юге появилось больше проектов с интересными концепциями, при этом площади коттеджей снизились. И сейчас даже в курортной зоне есть объекты от 48 кв м — небольшие одноэтажные домовладения, средняя площадь — в районе 120 кв м. Соответственно, сократились и бюджеты, и продукт стал больше соответствовать интересам покупателя.

«Если говорить о факторах роста интереса к этому формату, то пик произошел во время пандемии, а когда локдауны закончились, этот тренд остался. Второй важный фактор — последние годы наблюдался колоссальный рост цен на объекты первичного рынка в многоэтажном жилищном строительстве, который подстегнул спрос на объекты ИЖС. И сегодня бюджет частного домовладения, пусть и не самого высокого класса, во многом похож на бюджет покупки квартиры в хорошем месте в городе. И третий фактор — в последние годы развивается ипотечное кредитование на индивидуальное жилищное строительство, в том числе на приобретение коттеджей, покупка которых подпадает под льготные программы», — добавляет господин Володько.

По данным компании Macon, цены на коттеджи в загородных организованных поселках в Краснодарском крае сопоставимы со стоимостью квартир – 130-140 тысяч рублей за «квадрат» при равной площади. А часто приобрести коттедж можно и существенно дешевле – 100-110 тысяч рублей.

Управляющий партнер девелоперской компании «Перспектива» Артем Резников отмечает, что некоторой альтернативой коттеджам для летнего отдыха могут быть дома блокированной застройки (дуплексы, таунхаусы). «Формат таунхаусов востребован не меньше, чем коттеджей. Для застройщика — меньше стройматериалов, соответственно, меньше затрат на реализацию, быстрый подъем в этажности; для клиента — меньше цена. Из минусов я бы отметил только наличие соседей за стенкой», — говорит он. В крайнем случае, потребители выбирают районы комбинированной малоэтажной застройки, включающей и малоэтажные многоквартирники.

Какие есть риски

Правовые риски при строительстве коттеджа, если это не прямая купля-продажа, связаны со статусом земельного участка и добросовестностью застройщика, отмечает гендиректор ООО «Сильвер Стрим» Юрий Коровкин. В частности, по его мнению, нельзя покупать коттеджи на арендной земле, потому что существуют прецеденты, где потом покупателям не удавалось перевести эту землю в собственность.

«Второе. При строительстве коттеджа по договору подряда нужно детально проверять все формулировки контракта: сроки, ответственность, характеристики используемых материалов. Крайне важно не платить большую сумму вперед. Очередность должна быть следующая. Клиент оплатил этап работ, застройщик построил, отчитался и получил следующий транш», — рекомендует он.

Руководитель отдела продаж АН AS Realty Вартан Зейтунян предупреждает о необходимости глубокого исследования истории приобретаемого земельного участка в связи с исками в отношении земель, которые ранее были переведены из национального парка в частные руки, под ИЖС. Многие участки были арестованы, даже те, которые приобретались при помощи ипотечных средств и были тысячу раз проверены, в том числе, по прошествии 30-40 лет после сделок, и с домами, которые уже были введены в эксплуатацию.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит отмечает, что уже наработана существенная судебная практика признания недействительными сделок с землей в курортных территориях. Истцом по таким делам обычно выступает Генпрокуратура, которая возвращает земли в федеральную собственность.

Ранее «Блокнот» публиковал впечатления туриста об отдыхе в Сукко под Анапой. «Везде мусор и пахнет канализацией», – рассказал путешественник.

По материалам «Ъ» подготовил Сергей Кудрявцев

Чтобы быть всегда в курсе событий, подписывайтесь на наш Telegram-канал и наши сайты в соцсетях: Одноклассники, ВКонтакте.